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最全房地产开发全流程图解

2019年10月11日 01:34来源:未知手机版

北京观唐别墅,茴子白,俄罗斯电影命中心脏

《文旅热讯》7月9日独家分享

【壹方城文化产业研究院】1998年前,农村土地征后无偿划拨给城市的用地者,而后则有偿和招拍挂出让,1978年后仅城市建成区和县建成区就从1050万亩扩大到了8500万亩,仅城市建设就从农村征用了7500万亩左右的土地,地方政府累积获得了43万亿元之巨的土地出让金,分配给了农民多少?

壹点评:以上历史数据昭示着乡村振兴将是一场深刻的分配革命,任何社会资本如果不把村企共富作为核心目标,必将失去政治道义和经济支点!

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2019中国第四届农康旅小镇田园综合体顶层设计与落地运营高端总裁峰会7月27日-29日在中国·杭州举办。(文章尾部)

房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为

房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移!

前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定);

中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行;

后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角

案例:佳兆业项目整体开发流程

18个关键节点——里程碑计划(一级计划)

签订土地合同至获取施工许可证5个月时间;

拿地7个月后开盘!(恒大地产拿地后6个月开盘。)

项目启动会(即项目启动时间,取得设计要点后经集团评审通过的时间);

国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间);

建设用地规划许可证(指建设用地规划许可证的签发时间);

总平图规划设计完成(指规划设计完成时间,以上报规划局的签收时间为准);

方案设计完成(指方案通过集团董事会批准的时间);

方案图报建(指取得政府相关部门批文时间,以最后部门的批文时间为准);

桩基施工图完成(指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间);

主体施工图完成(指可用于招标及施工的施工图完成时间);

建设工程规划许可证(指建设工程规划许可证的签发时间);

精装交楼标准施工图及材料定板(指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间);

项目开工(指项目动土时间,以土方开挖或桩基施工的开始时间为准);

施工许可证(指施工许可证的签发时间);

主体开工(指总包单位进场,以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准);

预售证(指预售许可证的签发时间);

开盘(指取得预售证后,正式开盘销售的时间);

主体封顶(指主体屋面结构的完成时间);

竣工验收(指竣工验收备案证明的签发时间);

入伙(指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间)。

土地获批

行政命令式:划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

资本市场:

1、投资参股:用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;

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