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[公告]新劲刚:关于发行股份、可转换公司债券及支付现金购买资产并募集配套资金反馈意见的回复(52)

2019年07月10日 22:28来源:未知手机版

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综上可得,永续期房地产的资本性支出为20.46万元,永续期折旧及摊销为
80.91万元,两者存在一定差异,原因如下:第一,计算模型的差异,折旧是采
用直线法计算,资本性支出采用的是年金化支出计算模型;第二,重置成本与房
地产原值的差异,计算折旧时采用的是房地产原始购建成本为基础的,资本性支
出的重置成本是按照评估基准日房地产重置价值结合2%的年化增长率估算所得
的;第三,更新年限与折旧年限的差异,折旧按照会计政策对房地产采用20年
进行折旧,而计算资本性支出是按照房地产经济耐用年限50年来估算的。综上,
2024年及以后的房地产折旧额及资本性支出金额的差异具有合理性。


(2)长期待摊费用
长期待摊费用为厂房的装修费,本次参照房地产资本性支出的计算模型计算。

永续期房地产的资本性支出为44.25万元,永续期折旧及摊销为100万元,
差异主要来源于以下三方面:第一,计算模型的差异,长期待摊费用是采用直线
法计算,资本性支出采用的是年金化支出计算模型;第二,重置成本与长期待摊
费用原值的差异,长期待摊费用原值约为560万元左右,对应的装修工程费用对
应是从毛坯建设至合格生产办公环境的全部费用,包括方案设计、水电系统、消
防系统、照明系统、地面、天花、墙体等整体内环境装修费用,但在未来二次装
修时,水电系统、消防系统等辅助设施系统只需要进行一定程度的维护更新,并
不需要重新建设,因此二次装修费用将较首次装修费用低,约为430万元。第三,
更新年限与摊销年限的差异,长期待摊费用摊销按照会计政策采用5年摊销期,
而计算资本性支出考虑到目前装修的实际状况,采用8年作为重新装修年限。综
上,2024年及以后的长期待摊费用摊销额与其资本性支出金额的差异具有合理
性。

4、本次评估中,若假设永续期折旧及摊销年限与经济耐用年限一致,则永
续期折旧及摊销与资本性支出金额差异明显缩小
若假设永续期折旧及摊销年限与经济耐用年限一致,则永续期折旧及摊销金
额与资本系支出金额如下:
单位:万元
名称
折旧与摊销
折旧与摊销(假设
与经济耐用期限一致)
资本性支出
房屋建筑物
80.91
32.36
20.46
设备(折旧年限本身
与经济耐用期限一致)
196.31
192.31
196.31
长期待摊费用
100.00
62.50
44.25
合计
377.21
291.17
261.02
由上表可知,假设永续期折旧及摊销年限与经济耐用年限一致,则永续期折
旧及摊销与资本性支出金额差异明显缩小。可见,永续期折旧及摊销与资本性支
出不一致主要是因为年限的差异,由于经济耐用年限更能真实反映实际资金流出

情况,因此,永续期对折旧及摊销和资本性支出不一致有其合理的原因,具有合
理性。

综上所述,理论上讲,永续期折旧及摊销与资本性支出不存在等量关系,从
行业惯例看,永续期折旧及摊销大于资本性支出金额的案例普遍存在,从本次评
估的具体原因看,永续期折旧及摊销金额大于资本性支出金额的主要原因为计算
模型差异、折旧及摊销期限与经济耐用期限差异以及重置成本与原值的计算差异
导致的,其中,最主要原因为年限的差异,假设年限均为经济耐用年限,则二者
差异明显缩小。因此,2024年及以后的折旧及摊销与资本性支出不一致具有合
理性。

(三)永续期折旧及摊销与资本性支出的敏感性分析
假设2024年及以后的资本性支出与折旧及摊销相等,则收益法评估结果为
64,492.62万元,较本次收益法评估值下降0.97%,影响较小。

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